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不動産豆知識
事業用建物の賃貸借契約にはどんな契約があるの?
こんにちは。yourAgentの高田です。
今回は不動産の賃貸借契約に関するお話をしようと思います。
以前の職場では、契約書を作成する機会が多くありました。
私は事業用物件の担当でしたので、ほとんどが法人との契約でした。
ここで登場するのが「定期借家契約」と呼ばれるものです。
不動産の賃貸借契約には2種類あり、
ひとつは「普通借家契約」、
もうひとつは「定期借家契約」です。
大きな違いとしては、契約期間の定めがあるかないか、という点です。
一般的な居住用建物の場合、「普通借家契約」であることが多く、
マンションやアパートなど借りる際は契約期間が定められているものの、
貸主・借主双方に異議がなければ何の手続きも踏まずに自動更新されます。
契約を終了するためには、借主が解約希望するか、貸主側から解約を
希望する場合は一定期間内に借主に更新をしない旨の通知を
しなければなりませんが、その場合は正当事由が必要です。
これに対し、「定期借家契約」は、契約期間があらかじめ定められており、
その期間が満了すればその契約の効力はなくなるため、
継続を希望する場合は再度新しい契約を締結しなければなりません。
大都市では、複数店舗が入居した賑やかなビルもたくさんありますよね。
こういった建物にも、物件オーナーがいて、オーナーと各テナントが
それぞれ賃貸借契約を結んでビジネスをしております。
さらに、大型の商業ビル（ファッションビルなど）は、数年に一度
大規模なリニューアルを実施するのが一般的です。
定期的にテナントの見直しをすることで、
集客増→売上増→家賃収入増
をはかり、物件価値を上げることが目的です。
リニューアルをスムーズに進めるためには、先述の
定期借家契約であることがとても重要なポイントです。
なぜだかお分かりですか？
もし普通借家契約のテナントがその中にいて、立ち退きを
拒否したらどうなるでしょうか。
そのテナントが賃料支払いを怠っていたり、他テナントに
迷惑を掛けていたりすれば、それを契約解除の「正当事由」として
オーナー側から契約の終了を求めることができますが、
賃料をきちんと支払い、何ら問題なく営業をしていれば、
立ち退きを求めることは非常に難しくなってきます。
そうなると、立ち退き交渉に時間を要し、オーナーが目指す
リニューアルも前途多難になってしまいます。
「定期借家契約」であれば、
期間満了で一旦その契約は終了するので、そのような問題は起こりにくいです。
さらに言えば、各テナントの契約期間が揃っていれば大変理想的です。
一方で既存テナントの価値が高く、オーナー側が残留を希望する場合には、
再度契約を締結することもあります。
私の経験上、商業ビルで普通借家契約のテナントはありませんでしたが、
電車の高架下店舗などは、線路が出来る前からその土地の地権者だった人が
普通借家契約を締結して、そのまま立ち退かず、手付かずになっている
物件がありました。
以上、本日は事業用賃貸借契約の「定期借家契約」に
つきまして、お話しをさせていただきました。
ここまでお読み頂きまして、ありがとうございます！
次回も賃貸借契約につきましてご説明をさせていただきます。
よろしくお願い致します。
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